1,1 million de logements sont inoccupés depuis plus d’un an en France, selon les derniers chiffres publics. Un chiffre brut, qui pèse lourd sur le marché locatif et le débat politique. Derrière cette statistique se cache un arsenal fiscal : la taxe sur les logements vacants. Son application ne tient pas compte du paiement de la taxe foncière. Certaines communes échappent à ce dispositif, mais d’autres le manient avec des taux dépassant allègrement les 17 %. La liste officielle des villes concernées évolue chaque année, en fonction de critères démographiques et de la tension immobilière.
Des possibilités d’exonération existent, mais décrocher cette dispense n’a rien d’automatique : les conditions sont strictes, rarement réunies sans démarches précises. Depuis 2023, l’administration fiscale a serré la vis sur les déclarations et contrôles, et la moindre omission se paie au prix fort. Les pénalités tombent sans ménagement.
Comprendre la taxe sur les logements vacants en France : définition et objectifs
La taxe sur les logements vacants, abrégée en TLV ou THLV (taxe d’habitation sur les logements vacants), poursuit un but très clair : réduire la vacance des locaux d’habitation dans les secteurs où l’accès au logement devient un casse-tête. L’idée ? Pousser les propriétaires à remettre leurs logements vacants en circulation, pour desserrer l’étau qui broie les locataires dans les zones tendues. Là où l’offre s’effondre face à une demande qui ne faiblit pas.
La TLV s’applique dans les communes de plus de 50 000 habitants, là où la tension immobilière est avérée et reconnue par l’administration. Cette taxe ne frappe pas tous les logements inoccupés : elle vise ceux qui restent vides depuis au moins une première année de vacance. Si le bien dort encore une seconde année, la sanction grimpe d’un cran.
Le fonctionnement est limpide. Après douze mois d’inoccupation, le propriétaire tombe sous le coup de la taxe. Si le bien reste toujours désert la deuxième année, le taux grimpe. Ce mécanisme concerne aussi bien appartements que maisons individuelles, quelle que soit leur surface.
À ne pas confondre avec la taxe d’habitation classique, qui a disparu pour les résidences principales. La taxe sur les logements vacants vise exclusivement les biens inoccupés dans les zones où la pression démographique ne faiblit pas. Voilà pourquoi la répartition géographique de la TLV varie autant : on la retrouve surtout dans les grandes villes, mais aussi dans certaines stations balnéaires ou communes de montagne où la demande explose.
Quels logements et propriétaires sont concernés par cette fiscalité ?
Le champ d’application de la taxe sur les logements vacants ne laisse rien au hasard. Elle cible précisément tout propriétaire d’un logement à usage d’habitation situé dans une commune où la TLV ou la THLV s’applique. Le critère déterminant ? La notion de logement vacant, définie de façon stricte. Se retrouvent ainsi dans le viseur tous les appartements ou maisons inoccupés depuis au moins un an, sans qu’aucune occupation effective, qu’elle soit permanente ou temporaire, n’ait été constatée sur la période.
Le dispositif fait la distinction : résidences principales et la plupart des résidences secondaires sont hors-jeu. Un logement est considéré comme vacant s’il n’est pas suffisamment meublé pour permettre une vie normale, ou s’il reste inoccupé douze mois d’affilée. Que l’on soit bailleur, indivisaire ou SCI, nul n’est à l’abri dès lors qu’aucune location, prêt à usage ou occupation gratuite n’a eu lieu durant la période de référence.
Biens concernés et exclusions
Voici les principales catégories de biens visées ou écartées par la taxe :
- Appartements et maisons vides : tous les types de logements inoccupés, non meublés, sont concernés.
- Non-application aux logements meublés : un bien meublé et déclaré comme tel (notamment pour la location saisonnière) n’entre pas dans le champ de la taxe.
- Résidences secondaires : généralement exclues, sauf décision contraire de la commune ayant instauré la THLV sur ces biens.
À l’inverse, la TLV et la THLV ne concernent pas les logements dont l’état impose des travaux de grande ampleur qui rendent toute occupation impossible. Seule une vacance réelle, prolongée et non justifiée déclenche la taxation. Les propriétaires doivent donc rester attentifs à la situation de leurs biens, sous peine de voir la taxe s’appliquer dès la première année de vacance.
Modalités de calcul, déclaration et paiement : ce qu’il faut savoir pour être en règle
Pour déterminer le montant de la taxe sur les logements vacants, l’administration s’appuie sur la valeur locative cadastrale du logement, la même que celle retenue pour la taxe foncière. Le taux initial, fixé à 17 % la première année, grimpe à 34 % à partir de la seconde année de vacance pour la TLV. Avec la THLV, certaines collectivités choisissent leur propre taux, en respectant ce principe de progressivité.
La déclaration d’un logement vacant est une obligation pour le propriétaire. Chaque année, l’administration transmet le formulaire IL 6704 à remplir si le bien répond aux critères de vacance. Depuis 2023, la démarche se digitalise : la déclaration d’occupation des biens immobiliers s’effectue via l’espace en ligne des impôts. Les propriétaires doivent indiquer la situation précise de chaque logement, détailler les périodes d’occupation, de location ou de vacance.
Le paiement suit la procédure classique des impôts locaux. L’avis d’imposition arrive à l’automne, en même temps que la taxe foncière. Un retard de paiement déclenche une majoration. Pour contester la taxe, il faudra fournir des justificatifs prouvant soit l’occupation réelle, soit l’impossibilité d’habiter le bien (travaux, sinistre). Dans les zones tendues ou les communes ayant instauré la THLV, le suivi est renforcé : collectivités et services fiscaux travaillent de concert pour traquer la vacance durable.
Exonérations possibles et évolutions prévues pour la taxe sur les logements vacants en 2025
Tous les logements vacants ne sont pas logés à la même enseigne. Plusieurs situations permettent d’obtenir une exonération, qu’elle soit temporaire ou définitive. Les logements en travaux lourds, rendant toute occupation impossible pendant au moins un an, peuvent en bénéficier. Autre motif : la vacance qui échappe à la volonté du propriétaire, par exemple, une mise en vente qui ne trouve pas preneur, ou des recherches actives de locataire restées vaines. Les logements frappés par une procédure judiciaire ou des obstacles sérieux d’occupation peuvent également entrer dans ce cadre.
Autre cas : les propriétaires contraints de quitter la France pour des raisons professionnelles, sous certaines conditions, peuvent obtenir une exonération temporaire. Les biens classés meublés de tourisme, à condition de respecter la réglementation sur la location, échappent eux aussi à la taxe.
Ce qui change en 2025
2025 s’annonce comme une année charnière pour ce dispositif fiscal. Le nombre de communes concernées par la TLV va s’étendre encore, avec l’intégration de nouvelles zones tendues face à la pression sur le logement. Les contrôles se renforcent : le dialogue entre services fiscaux et collectivités s’intensifie pour détecter la vacance injustifiée. Les critères d’exonération liés aux travaux vont être affinés pour éviter les abus, en distinguant clairement une rénovation structurelle d’un simple rafraîchissement.
Certains élus réclament déjà une réduction du délai de vacance autorisé avant taxation. Les propriétaires devront redoubler de vigilance, justifier chaque situation, et anticiper leurs démarches s’ils veulent éviter ou limiter la taxe l’année suivante.
Des logements qui reprennent vie, ou des propriétaires qui s’adaptent : la taxe sur les logements vacants est devenue un marqueur de la politique du logement. Son durcissement à venir ne fera que renforcer cette réalité. Reste à savoir si cette stratégie portera ses fruits, ou si elle ne fera que déplacer le problème ailleurs.
