Abattement sur les plus-values : quand l’appliquer ? Découvrez les règles

Certains pensent que la vente d’un appartement ressemble à une fête, avec champagne et confettis. Jusqu’à ce que la réalité fiscale vienne sonner à la porte. L’abattement sur les plus-values, ce mécanisme discret mais décisif, fait souvent la différence entre un sourire satisfait et une mauvaise surprise.

À partir de quel moment ce fameux abattement vient-il alléger la note ? Le parcours est tout sauf linéaire : délais, exceptions, subtilités… Derrière chaque vente immobilière ou mobilière, un véritable jeu de pistes se dessine. Le nombre d’années de détention, la nature du bien, le profil du vendeur : tout se joue dans les détails. Un mécanisme que beaucoup sous-estiment, mais qui pèse lourd dans le calcul final.

A voir aussi : Revenu fiscal de référence 2025 : comment être exonéré de la taxe foncière ?

Comprendre l’abattement sur les plus-values : de quoi parle-t-on vraiment ?

La fiscalité plus-value, c’est deux mondes : l’immobilier d’un côté, le mobilier (actions, parts sociales) de l’autre. Pour l’immobilier, la règle paraît limpide : on prend la différence entre le prix de vente et le prix d’achat – frais inclus. Cette somme subit deux prélèvements : 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux.

Heureusement, la fiscalité plus-value immobilière prévoit quelques respirations. Dès la sixième année de détention, un abattement pour durée de détention commence à rogner la base imposable. Et il ne s’arrête plus, jusqu’à l’exonération totale : 22 ans pour l’impôt sur le revenu, 30 ans pour les prélèvements sociaux.

A lire aussi : Améliorer sa vente : les meilleures stratégies pour maximiser sa plus-value

• De la 6^e à la 21^e année : abattement annuel de 6 % pour l’impôt sur le revenu
• 22^e année : 4 %
• Pour les prélèvements sociaux : 1,65 %/an de la 6^e à la 21^e année, puis 9 %/an de la 23^e à la 30^e année

Pour la plus-value mobilière, la règle change. Le prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 % s’applique (12,8 % pour l’impôt sur le revenu, 17,2 % pour les prélèvements sociaux). Mais, pour les titres acquis avant 2018, un choix s’offre : opter pour le barème progressif et bénéficier d’un abattement selon la durée de détention.

Il existe aussi des abattements exceptionnels qui chamboulent le jeu : jusqu’à 85 % de réduction pour certaines ventes en zone tendue ou dans le cadre de grands projets urbains. Bref, impossible de dissocier abattement, durée de détention, nature du bien et contexte de la vente : tout s’entrecroise pour déterminer l’allègement fiscal.

À quels types de plus-values l’abattement s’applique-t-il ?

L’abattement n’est pas une baguette magique universelle. La résidence principale échappe à toute taxation : aucune plus-value imposable, donc pas d’abattement à appliquer. Même logique si la vente ne dépasse pas 15 000 € (personne seule) ou 30 000 € (couple) : l’exonération s’impose d’office.

En revanche, pour les résidences secondaires, terrains à bâtir ou biens détenus via une SCI à l’impôt sur le revenu, l’abattement pour durée de détention s’invite. Mais attention, la SCI à l’impôt sur les sociétés reste à l’écart : la durée ne change rien, la fiscalité reste pleine et entière.

• Vente à un organisme de logement social : exonération intégrale.
• Vente par certains retraités, invalides ou non-résidents : exonération si les conditions de ressources et d’imposition sont réunies.
• Première cession d’un logement (hors résidence principale) : exonération possible si le prix sert à financer une nouvelle résidence principale.

Côté plus-values mobilières, la donne varie. Les titres acquis avant 2018 peuvent ouvrir droit à un abattement pour durée de détention, à condition d’opter pour le barème progressif. Les actions ou parts placées dans un PEA, PEE, FCPR ou FCPI profitent d’une exonération, sous réserve de respecter la durée de détention et les modalités de retrait.

Pour visualiser, voici un tableau récapitulatif :

Quand bénéficier de l’abattement : les critères à connaître pour ne pas passer à côté

Pour espérer profiter d’un abattement pour durée de détention sur une plus-value immobilière, tout commence avec l’ancienneté du bien dans votre patrimoine. Le compte à rebours démarre à l’acquisition : dès la sixième année, le mécanisme s’active. Mais attention, les taux ne sont pas identiques pour l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.

• Impôt sur le revenu : 6 % d’abattement par an de la 6^e à la 21^e année, puis 4 % la 22^e année. Au bout de 22 ans : plus de plus-value taxable.
• Prélèvements sociaux : 1,65 % par an de la 6^e à la 21^e année, 1,6 % la 22^e année, puis 9 % par an de la 23^e à la 30^e année. L’exonération totale intervient après 30 ans.

Mais la durée ne fait pas tout. Certains dispositifs ouvrent des fenêtres : vendre un bien dans le cadre d’un projet d’urbanisme – zone tendue, opérations de revitalisation ou d’intérêt national – peut permettre un abattement exceptionnel allant jusqu’à 85 %. À condition de respecter les critères du projet et de l’acquéreur.

La vente à un organisme de logement social donne aussi accès à un abattement majoré, à condition que le programme immobilier remplisse son quota de logements sociaux ou intermédiaires. Mais pas de largesse : les ventes entre proches, associés ou sociétés liées sont exclues de ces avantages.

Au fond, trois éléments jouent les arbitres : la durée de détention, l’identité de l’acquéreur et le contexte urbain de la vente. Savoir saisir le bon moment, c’est éviter un impôt qui aurait pu être allégé, voire gommé.

Exemples concrets et pièges à éviter lors de l’application des abattements

Imaginez un investisseur qui revend un appartement après 15 ans de détention. Il commence par calculer sa plus-value : prix de vente moins prix d’achat, auxquels il ajoute les frais d’acquisition (forfait de 7,5 % si non justifiés) et 15 % pour les travaux réalisés, si le bien a été détenu plus de 5 ans. Sur la plus-value nette, l’abattement pour durée de détention s’applique : 6 % par an entre la 6^e et la 15^e année, soit déjà 60 %. Sa base imposable fond d’un coup.

Pour un portefeuille d’actions acheté avant 2018, opter pour le barème progressif de l’impôt permet de bénéficier d’un abattement spécifique : 50 % après deux ans, 65 % après huit ans de détention. Ce levier n’existe plus pour les titres acquis depuis l’instauration du PFU.

Mais gare aux chausse-trappes : vendre à un membre de la famille ou dans une SCI à associé unique ? L’abattement exceptionnel ne s’applique pas, la porte reste fermée. Les plus-values immobilières dépassant 50 000 € attirent une taxe additionnelle (2 à 6 %). Et lors de la vente, le notaire prélève l’impôt : mieux vaut que la publicité foncière soit à jour, sous peine de complication administrative.

• Les moins-values immobilières ne se compensent pas avec les plus-values, sauf dans quelques cas particuliers : vente fractionnée, fusion de SCPI.
• Pour les valeurs mobilières, seules les moins-values de même nature sont imputables, et sur une période de dix ans maximum.

Au fil du parcours, la vigilance s’impose : chaque détail compte pour éviter une addition salée.