Avis sur Bricks : une plateforme de crowdfunding immobilier novatrice ?

Un clic suffit, et soudain l’immobilier franchit la porte du salon. D’un côté, la pierre, symbole d’immuabilité ; de l’autre, l’agilité d’un achat en ligne. Avec Bricks, investir ne rime plus avec paperasse interminable ni rendez-vous chez le notaire : on devient copropriétaire à partir de 10 euros, aussi simplement que l’on commande une paire de sneakers.

Mais que révèlent vraiment ces parts numériques à l’éclat prometteur ? Sécurité, rendement, transparence : la plateforme multiplie les promesses. Pourtant, derrière le vernis high-tech, l’hésitation plane. Peut-on vraiment imaginer bâtir son patrimoine, brique par brique, avec quelques euros et beaucoup de clics ?

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Bricks, une nouvelle ère pour le crowdfunding immobilier ?

Bricks.co a électrisé le crowdfunding immobilier en France dès 2020. Sous l’impulsion de Cédric O’Neill, la plateforme casse les codes avec l’immobilier fractionné : investir accessible à tous, dès 10 euros. Les parts digitalisées de SCI, adossées à la blockchain, remplacent les dossiers poussiéreux et ouvrent la porte à une nouvelle génération d’investisseurs connectés, séduits par une expérience 100 % digitale, que ce soit sur mobile ou sur le web.

Le modèle bricks repose sur plusieurs piliers :

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• PSFP : validation de l’AMF obtenue en 2023, gage d’un encadrement réglementaire robuste.
• Marché secondaire : revente des parts entre utilisateurs, introduisant une dose de liquidité inédite sur le marché du fractionné.
• Modèle obligataire : exit les royalties, place aux obligations, un format mieux taillé pour le régulateur.
• Gestion extinctive : contrat avec Capsens pour garantir la continuité des opérations si la plateforme venait à défaillir.

Bricks s’affiche avec Tony Parker parmi ses soutiens et séduit aussi bien les particuliers que les entreprises, sur des projets allant du locatif au développement, en passant par la division d’actifs. Les investisseurs ne deviennent pas propriétaires classiques : ils sont créanciers, via des obligations émises par des SPV, mécanisme bien rodé dans la finance participative. Les loyers arrivent, au mois ou au trimestre, au prorata des parts détenues : la formule rassure, attire et fidélise.

Avec plus de 115 millions d’euros levés et plus de 130 projets financés, Bricks.co s’impose comme un mastodonte du financement participatif immobilier. La promesse ? Une expérience utilisateur radicalement différente des acteurs historiques.

Ce qui distingue Bricks des autres plateformes : innovations et fonctionnement

Bricks s’est taillé une place à part sur le marché du financement participatif en France, en misant sur une technologie rarement vue dans le secteur. La plateforme mise tout sur la tokenisation des parts, portée par la blockchain, qui fluidifie la détention et la transmission des titres immobiliers. Derrière chaque projet, une SCI ou une SPV isole le risque. Ici, l’investisseur achète une fraction obligataire, pas une action ni une part de propriété : fiscalité simplifiée, revente accélérée via le marché secondaire intégré.

Le virage stratégique, abandonnant les royalties pour adopter les obligations, a permis de coller aux exigences de l’AMF et de s’inscrire dans le cadre réglementaire du PSFP. Bricks rassure ainsi les institutionnels et élargit son public, particuliers comme entreprises. Les flux financiers sont sécurisés par Lemonway, et la gestion extinctive opérée par Capsens protège les fonds si le pire devait arriver.

Côté expérience : simplicité, lisibilité, efficacité. L’application mobile et la web app rendent le parcours d’investissement limpide. Tous les segments sont couverts : location longue durée, marchand de biens, promotion, division. Les loyers tombent au mois ou au trimestre, proportionnels à la mise : suivi détaillé, retours attendus clairement affichés.

• Marché secondaire : revente rapide des parts, une liquidité rare dans l’immobilier fractionné.
• Gestion extinctive : filet de sécurité si la plateforme devait cesser son activité.
• Accessibilité : ticket d’entrée à 10 €, la pierre façon investissement pour tous.

Ce cocktail d’innovations propulse Bricks à la frontière de la fintech et de l’immobilier, loin des sentiers battus du crowdfunding immobilier classique.

Performances, risques et retours d’expérience : que peut-on vraiment attendre ?

Bricks promet des rendements bruts de 6 % à 10 %, dans la tranche haute de la catégorie. Avec plus de 130 projets financés et un total dépassant 115 millions d’euros, la plateforme affiche un taux de défaut proche de zéro. Les loyers, versés mensuellement ou trimestriellement, apportent une régularité que saluent la majorité des 60 000 à 400 000 investisseurs selon les estimations.

Bricks met en avant plusieurs garanties : hypothèque de premier rang, caution personnelle du porteur, promesse d’affectation hypothécaire. Mais ces garde-fous ne gomment pas tous les aléas :

• Vacance locative ou baisse de valeur du bien
• Liquidité parfois limitée sur le marché secondaire
• Gestion interne et changements réglementaires

Les frais, souvent jugés costauds, oscillent entre 3 à 5 % à l’achat, 1 à 1,5 % de gestion annuelle et 10 % sur les loyers. Quelques critiques reviennent : manque de transparence sur certains dossiers, prévisions de rendement parfois jugées trop optimistes, et une crise interne qui a secoué la structure en 2023-2024.

Trustpilot affiche une note de 4,2/5 : l’enthousiasme de la communauté contraste avec les doutes de certains sur la gestion et la communication. Le ticket d’entrée mini (10 €) et la possibilité de diversifier séduisent, mais la liquidité dépend toujours de la vitalité du marché secondaire, qui reste modeste en volume.

Faut-il investir sur Bricks aujourd’hui ? Notre analyse sans filtre

Impossible d’ignorer le pas de côté que fait Bricks sur la scène du crowdfunding immobilier. Avec ses parts tokenisées, son ticket d’entrée de 10 €, et sa vitrine blockchain, la plateforme attire un public large. Mais la question de la liquidité reste entière : la revente dépend d’un marché secondaire interne modeste, loin du volume des SCPI ou de La Première Brique.

Sur la fiscalité, pas de miracle : loyers et plus-values relèvent du micro-foncier ou de la flat tax à 30 %. Et pour les gros patrimoines, l’IFI reste au rendez-vous. La simplicité séduit, la fiscalité ne réserve aucune surprise.

Face à la concurrence, Bricks joue la carte de la diversité des projets (marchand, locatif, promotion), de la blockchain et d’une interface épurée. Mais le paysage du crowdfunding immobilier est dense :

• Des SCPI à ClubFunding, de Homunity à Wiseed, les alternatives ne manquent pas
• Chaque plateforme cultive ses propres règles, risques et niveaux de liquidité

Bricks répond à l’appétit croissant pour la diversification et l’investissement fractionné, en particulier pour les novices et les petits budgets. Cependant, les risques structurels persistent : vacance locative, gestion interne, liquidité, cadre réglementaire mouvant. Pour l’investisseur aguerri, Bricks devient un outil de diversification à manier avec discernement. Une brique dans le mur ? Oui, mais pas le mur tout entier.