120 jours. Pas un de plus. Ce chiffre, sec et sans appel, s’impose comme la frontière invisible que tout propriétaire doit garder en tête avant de poster son annonce sur Airbnb. Derrière cette limite, c’est tout un arsenal réglementaire qui attend celles et ceux tentés de s’en affranchir, amendes salées, contrôles scrupuleux, obligations qui varient du tout au tout selon l’adresse du logement. À Paris, Lyon ou Nice, impossible d’ignorer les lignes rouges : la loi encadre, surveille et n’hésite plus à sévir. Loin d’être uniforme, la réglementation change d’une commune à l’autre, d’un statut à l’autre, et mieux vaut connaître chaque facette avant de transformer son appartement en havre pour voyageurs de passage.
Location Airbnb en France : un cadre légal strict à connaître
En France, la location Airbnb s’est retrouvée sous le feu des projecteurs législatifs. Les plateformes, poussées par les élus locaux, vérifient désormais avec minutie les offres publiées. Dans les grandes agglomérations comme Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux ou Nice, les mairies multiplient les contrôles sur les locations saisonnières et sanctionnent sans hésiter les propriétaires qui franchissent la ligne. Dans les zones tendues, la réglementation se resserre encore, avec à la clé des démarches supplémentaires : autorisations préalables, compensations, et parfois dès 2025, une réduction du plafond à 90 jours de location par an pour la résidence principale.
Les règles sont précises. Respecter la loi Airbnb et la loi Le Meur n’est pas une option. À partir de 2025, le règlement de copropriété pourra, avec une majorité des deux tiers, interdire la location meublée touristique. Le plan local d’urbanisme (PLU) délimite aussi des secteurs réservés à l’habitation principale, fermant la porte aux locations touristiques. Avant de louer un meublé touristique, il faut donc examiner à la loupe le code de la construction et de l’habitation et le règlement de copropriété.
Voici les principales obligations à anticiper pour louer en toute conformité :
- Enregistrement obligatoire du logement auprès de la mairie dans les plus grandes villes
- Respect d’un plafond fixé à 120 jours de location par an (et 90 jours dans certaines métropoles à partir de 2025)
- Pour la résidence secondaire en zone tendue : nécessité d’un changement d’usage et d’une compensation (création d’un nouveau logement classique en contrepartie)
Ce nouvel encadrement s’appuie sur la loi ELAN, la loi Le Meur, et sur un contrôle renforcé des plateformes. Ces dernières transmettent les données de location aux autorités locales, qui vérifient systématiquement le respect des quotas. Une infraction expose à des sanctions sévères : amende pouvant aller jusqu’à 50 000 euros, preuve que le temps du laxisme est bel et bien révolu pour la location courte durée.
Règle des 120 jours : à qui s’applique la limite et quelles exceptions ?
Le plafond de 120 jours de location Airbnb concerne en priorité la résidence principale. Cela signifie que le logement doit rester occupé par son propriétaire ou son locataire au moins huit mois sur douze. Ce seuil, pensé pour protéger le marché locatif classique, s’abaissera à 90 jours par an dans plusieurs métropoles dès 2025, notamment à Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux et Nice. Impossible donc de transformer sa résidence principale en location saisonnière à l’année : la loi veille à préserver l’accès au logement pour les habitants permanents.
Pour les résidences secondaires, la règle change : pas de plafond de jours, mais une procédure nettement plus contraignante. Avant toute location touristique, il faut demander à la mairie une autorisation de changement d’usage. Dans les zones dites « tendues », cette autorisation ne vient qu’avec une compensation : le propriétaire doit transformer un local commercial en logement classique pour chaque habitation convertie en meublé touristique. À Paris, ce mécanisme est appliqué avec une rigueur redoublée, chaque dérogation étant scrutée de près par la municipalité.
Quelques exceptions existent, mais elles restent minoritaires. Un logement peut être loué au-delà du plafond s’il s’agit d’un déplacement professionnel, d’une longue absence justifiée ou d’une mobilité temporaire. Mais la mairie garde la main sur ces demandes exceptionnelles et peut très bien refuser selon la situation locale. L’enregistrement auprès de la commune reste obligatoire, et le suivi du nombre de nuitées se fait à la fois par les plateformes et les autorités municipales.
Quelles démarches accomplir pour louer sur Airbnb ?
Avant de publier son annonce sur Airbnb, quelques étapes incontournables jalonnent le parcours du propriétaire. Première obligation : déclarer le logement à la mairie. Dans la quasi-totalité des villes de plus de 200 000 habitants (Paris, Lyon, Bordeaux…), un numéro d’enregistrement doit être obtenu en ligne puis affiché visiblement sur chaque annonce.
Autre passage obligé : le diagnostic de performance énergétique (DPE). Depuis peu, les logements loués en meublé touristique doivent respecter des seuils énergétiques minimaux (classe F exigée dès 2025, E en 2028, D d’ici 2034). Impossible de louer un bien énergivore sans risquer d’amende ou de retrait de l’annonce.
La vérification du règlement de copropriété s’impose aussi. Depuis la loi Le Meur, entrée en vigueur en 2025, il faut obtenir l’accord de la copropriété à la majorité des deux tiers pour transformer un logement en meublé touristique. Si le feu vert est donné, la déclaration doit être transmise au syndic.
Le plan fiscal n’est pas à négliger. Les revenus locatifs tirés d’Airbnb doivent être déclarés à l’administration, sous différents statuts possibles : micro-BIC, LMNP, LMP, ou, plus rarement, via une SCI ou une SARL. Le régime micro-BIC, avec son abattement forfaitaire de 30 % ou 50 % selon le classement du bien, demeure le choix le plus fréquent.
Enfin, impossible d’échapper à la taxe de séjour, systématiquement collectée et reversée par Airbnb à la plupart des municipalités. Les plateformes transmettent aussi les données de location aux pouvoirs publics. Pour les locataires qui souhaitent sous-louer leur logement, un accord écrit du bailleur est exigé : à défaut, la sanction tombe sans délai.
Sanctions et contrôles : ce que vous risquez en cas de non-respect de la réglementation
La pression sur les locations Airbnb et autres meublés touristiques s’est considérablement accrue avec l’explosion du marché numérique. Les municipalités, Paris en tête, se sont dotées de services spécialisés pour repérer les infractions à la loi Airbnb. Un signalement d’un voisin, un contrôle inopiné ou une simple incohérence dans une annonce peuvent déclencher une enquête. La mairie vérifie alors plusieurs points : nombre de nuitées louées, affichage du numéro d’enregistrement, conformité entre le type d’usage déclaré et la réalité sur le terrain.
Les risques financiers sont réels et dissuasifs. En cas de défaut d’enregistrement, de dépassement du plafond de jours ou de fausse déclaration, l’amende peut atteindre 50 000 € par logement. La nouvelle loi Le Meur renforce également la responsabilité des conciergeries et des plateformes intermédiaires, qui risquent jusqu’à 10 000 € d’amende pour chaque manquement constaté.
Ce dispositif s’appuie sur le croisement des données transmises par les plateformes, les contrôles physiques sur place et l’analyse des annonces en ligne. Les propriétaires qui persistent à contourner la règle s’exposent non seulement à une action rapide devant les tribunaux, mais aussi à une publication du jugement. Dans les cas les plus sérieux, la mairie peut exiger un retour à l’usage d’habitation classique, et interdire toute nouvelle mise en location meublée touristique pour plusieurs années. À trop jouer avec les limites, le risque de tomber du mauvais côté de la barrière n’a jamais été aussi élevé.
