Droits locataires : Peut-on être expulsé par le nouveau propriétaire ?

Un bail en cours ne disparaît pas avec la vente d’un logement. La loi impose au nouveau propriétaire de reprendre le contrat existant, sauf dans des situations strictement encadrées. Pourtant, de nombreux occupants reçoivent des courriers leur demandant de quitter les lieux dès la signature chez le notaire.

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Des cas particuliers existent, mais ils sont soumis à des conditions rigoureuses et à des délais définis par la loi. Les demandes d’éviction immédiate, en dehors de ces exceptions, traduisent une ignorance ou un détournement du droit. Le dispositif légal vise avant tout à préserver la stabilité des locataires, indépendamment du nom figurant sur l’acte de propriété.

Changement de propriétaire : ce que cela implique pour le locataire

Quand un logement change de propriétaire, le quotidien du locataire ne bascule pas soudainement. Le bail en cours se transmet de plein droit au nouvel acquéreur dès la signature de l’acte authentique. Acheter un logement « occupé », ce n’est pas seulement acquérir des murs : c’est aussi hériter de l’ensemble des droits et devoirs attachés au contrat de location en vigueur.

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Pas d’éviction soudaine : le locataire conserve son domicile, aux mêmes conditions qu’auparavant, jusqu’à la fin du bail. La législation met un point d’honneur à assurer la continuité des droits du locataire, quel que soit le changement de propriétaire. À la fin du contrat, le nouveau bailleur devra restituer le dépôt de garantie, même s’il n’en a pas perçu la somme lors de la vente.

La vente d’un bien occupé ne permet pas de rompre le bail à tout moment. Seules quelques procédures, formalisées par la loi comme le congé pour vente ou pour reprise, peuvent aboutir à un départ du locataire, et jamais sans respecter les étapes prévues.

Voici l’essentiel à retenir sur la transmission du bail lors d’une vente :

• Le contrat d’habitation reste valable si le bien change de propriétaire.
• Le nouveau propriétaire prend la place de l’ancien pour toutes les obligations du bail.
• Le locataire est en droit de demander la preuve de la mutation avant toute modification dans le paiement du loyer.

En résumé, le passage de relais entre propriétaires ne justifie aucune éviction hors procédure. Le cadre légal verrouille la relation bailleur-locataire, quelle que soit l’identité du propriétaire.

Quels sont vos droits si le logement est vendu en cours de bail ?

Le socle législatif veille scrupuleusement à la protection du locataire lors d’une vente en cours de contrat. La loi n°89-462 du 6 juillet 1989 trace les contours du possible : l’acquéreur d’un logement occupé ne peut résilier le bail en vigueur comme il l’entend. Le contrat se poursuit jusqu’à son terme initial, sauf si un congé pour vente est délivré en bonne et due forme.

Le propriétaire vendeur doit, à la date d’échéance du bail, notifier un congé avec un préavis de six mois pour une location vide, trois mois pour un meublé. Ce courrier, obligatoire, précise le motif, le prix proposé, une description du bien, ainsi que les principales mentions légales. Il doit être transmis par lettre recommandée avec accusé de réception, acte d’huissier ou remise en main propre contre récépissé.

Le locataire dispose alors d’un droit de préemption : il est prioritaire pour acheter le logement, à prix et conditions équivalents. Ce droit ne s’exerce pas si le bien est cédé à un membre de la famille proche, à une SCI familiale ou dans le cadre d’une indivision. Si l’une des mentions obligatoires fait défaut ou si les délais n’ont pas été respectés, la procédure est frappée de nullité.

Pour faire valoir vos droits lors d’une vente en cours de bail, gardez en tête les points suivants :

• Les délais doivent être scrupuleusement respectés, sous peine d’annulation du congé.
• Vous pouvez exercer votre droit de préemption dans les deux premiers mois du préavis si vous souhaitez acheter le logement.
• Des mesures renforcées existent pour les locataires seniors ou en situation de vulnérabilité.

La loi encadre chaque étape, du congé à la vente, en veillant au respect du droit d’achat prioritaire et à la transparence de la procédure pour les locataires.

Expulsion après une vente : dans quels cas est-ce possible et comment se déroule la procédure ?

Le transfert de propriété n’ouvre pas la porte à une éviction arbitraire. L’expulsion n’est jamais automatique à la suite d’une vente d’un bien loué. Le bail continue de s’appliquer jusqu’à son terme, sauf en cas de manquement grave du locataire (impayés, troubles avérés) ou si un congé régulier a été délivré à échéance.

Le nouveau propriétaire doit suivre une procédure stricte. S’il y a manquement sérieux, la démarche commence devant le juge des contentieux de la protection, qui statue sur la résiliation du bail et, le cas échéant, ordonne la libération des lieux. Aucune expulsion n’est possible sans passage devant le juge. En présence d’une clause résolutoire dans le bail, le propriétaire adresse un commandement de payer par commissaire de justice, laissant au locataire deux mois pour s’acquitter de sa dette. Après ce délai, le tribunal peut prononcer la résiliation du bail.

Respecter les délais et les procédures reste incontournable. La trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars) interdit toute expulsion, même après une décision judiciaire. Certaines catégories bénéficient d’une protection accrue : les locataires de plus de 65 ans aux revenus modestes, ou ceux hébergeant une personne de cet âge à charge, ne peuvent être expulsés qu’après proposition d’un relogement adapté.

Retenez les étapes indispensables en cas de procédure d’expulsion :

• Le juge doit toujours valider l’expulsion.
• Un commandement de quitter les lieux doit être officiellement signifié par commissaire de justice.
• Durant la période hivernale, aucune expulsion ne peut être menée à bien.

Chaque phase de la procédure est encadrée pour garantir les droits du locataire, même lorsque le logement change de mains.

Conseils pour réagir face à une menace d’expulsion et faire valoir vos droits

Dès la réception d’un congé ou d’une mise en demeure de quitter les lieux, restez attentif. Passez au crible le motif invoqué, vérifiez que les délais et la forme sont conformes, contrôlez que chaque mention légale exigée y figure. La moindre erreur de procédure peut faire tomber le congé. Si la cause évoquée par le propriétaire ne figure pas dans le bail, une contestation sérieuse peut être engagée.

Le juge des contentieux de la protection joue un rôle central : toute contestation doit lui être soumise. N’attendez pas pour le saisir, idéalement dans les deux mois suivant la notification du congé. Le magistrat analyse la régularité de la demande, apprécie le respect des droits du locataire, mais aussi votre situation personnelle et sociale.

Avant de vous lancer dans un contentieux, tentez d’abord la conciliation. Plusieurs solutions existent pour aboutir à un compromis :

• la commission départementale de conciliation,
• le médiateur civil,
• le conciliateur de justice.

Ces dispositifs favorisent le dialogue et peuvent aboutir à un accord rapide, parfois plus efficace qu’un procès.

Le soutien d’un avocat spécialisé peut s’avérer déterminant. Il évalue vos chances, vous aide à constituer un dossier solide, et vous assiste lors des démarches et audiences. Selon votre situation financière, vous pouvez bénéficier d’une aide juridictionnelle.

Gardez précieusement tout document lié au contrat de location et à vos échanges avec le nouveau propriétaire. Ce dossier constitue votre meilleur rempart si la procédure s’enclenche.

Un changement de propriétaire n’a rien d’un séisme pour le locataire bien informé. Les textes protègent, encadrent, balisent chaque étape. Face à la pression ou à l’intimidation, la loi reste votre plus solide alliée.