Location saisonnière : taux d’imposition et fiscalité à connaître en 2025

Depuis 2024, les locations saisonnières relevant du régime micro-BIC voient leur abattement forfaitaire passer de 50 % à 30 % pour les biens situés dans les zones tendues. Les seuils de recettes pour bénéficier du régime micro-BIC restent plafonnés à 77 700 euros, mais des exceptions subsistent pour les meublés de tourisme classés, qui conservent un abattement de 71 %.

L’administration fiscale renforce aussi ses contrôles sur la déclaration des revenus issus de plateformes comme Airbnb et Abritel, imposant de nouvelles obligations déclaratives dès l’année 2025. Le non-respect de ces règles expose à des redressements et pénalités immédiates.

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Location saisonnière en 2025 : ce qui change pour votre fiscalité

La fiscalité des locations saisonnières se transforme en profondeur dès 2025. Portée par la loi Le Meur et la loi de finances, la réforme vise à durcir le régime micro-BIC : l’abattement forfaitaire chute à 30 % pour les logements situés en zone tendue, alors qu’il atteignait 50 % auparavant. Seuls les meublés de tourisme classés conservent un abattement à 71 %, à condition d’obtenir un classement officiel et de respecter le diagnostic de performance énergétique. Cette pression fiscale s’intensifie, surtout dans les métropoles ou le long des côtes, où la pénurie de logements s’aggrave.

Les plateformes telles qu’Airbnb ou Abritel font désormais l’objet d’un contrôle accentué. Au programme : nouvelles exigences déclaratives pour chaque propriétaire, transparence accrue sur les sommes perçues. Les vérifications de l’administration se multiplient, traquant toute différence entre le nombre de séjours loués et les chiffres transmis aux impôts. Dans certaines villes, dépasser 120 jours de location par an sur une résidence principale peut déclencher des sanctions immédiates.

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Voici les principaux changements à retenir :

• Réduction de l’abattement forfaitaire en zone tendue
• Renforcement des obligations de déclaration
• Focus sur le classement en meublé de tourisme et le DPE

La loi Le Meur marque la frontière entre location meublée classique et location meublée de tourisme. Avant d’ouvrir à la réservation, il devient judicieux d’évaluer l’effet de ces nouvelles règles sur votre rentabilité. Les propriétaires expérimentés n’attendent pas : ils ajustent leur gestion, jonglant entre fiscalité, conformité et rendement.

Quels sont les taux d’imposition applicables selon votre situation ?

En 2025, la fiscalité des locations saisonnières dépend étroitement du type de logement loué et du régime choisi. Tout se joue entre le micro-BIC et le régime réel.

Le micro-BIC cible les bailleurs dont les recettes annuelles restent sous la barre des 77 700 €. Pour un meublé de tourisme non classé, l’abattement forfaitaire tombe à 30 % en zone tendue ; ailleurs, il reste à 50 %. Les meublés de tourisme classés bénéficient d’un abattement à 71 %, mais seulement si le classement est en règle. Ces abattements s’appliquent avant le calcul de l’impôt sur le revenu (selon le barème progressif) et des prélèvements sociaux fixés à 17,2 %.

Le régime réel prend tout son sens pour ceux dépassant le seuil de recettes, ou supportant des dépenses élevées : amortissement du mobilier, intérêts d’emprunt, travaux… Ici, le revenu net est soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), avec la possibilité de générer un déficit reportable.

Pour les loueurs en meublé professionnel (LMP), lorsque les recettes locatives dépassent 23 000 € et sont supérieures aux autres revenus du foyer, le passage au statut LMP devient automatique. Ce statut implique l’affiliation aux cotisations sociales et, en cas de cession, l’imposition sur la plus-value professionnelle.

Récapitulatif des régimes selon la situation :

• Micro-BIC : abattement de 30 %, 50 % ou 71 % selon la nature et la localisation du bien
• Régime réel : imposition sur le bénéfice net, possibilité d’amortir et de déduire de nombreuses charges
• LMP : cotisations sociales et fiscalité sur la plus-value professionnelle

Les prélèvements sociaux (17,2 %) concernent tous les revenus issus de la location meublée. Pour les LMP, la CFE et parfois la TVA (si des services para-hôteliers sont proposés) s’ajoutent à l’équation fiscale.

Déclaration des revenus locatifs : étapes clés et erreurs à éviter

Dès le premier euro encaissé, signalez votre activité de location meublée en remplissant le formulaire P0i à adresser au greffe du tribunal de commerce. L’obtention d’un numéro SIRET est obligatoire, même pour une unique location sur Airbnb, Abritel ou Booking.

Fiscalement, les sommes tirées de la location saisonnière s’intègrent à la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Avec le micro-BIC, reportez vos recettes brutes sur la déclaration 2042 C PRO. Si vous choisissez le régime réel, la déclaration passe par le formulaire 2031 SD, accompagné d’une liasse fiscale détaillée. Mentionnez toujours la commune du bien, et signalez tout changement d’usage pour une résidence secondaire.

Les plateformes comme Airbnb transmettent automatiquement vos revenus à l’administration, ce qui limite les oublis, mais ne remplace pas la vérification. Contrôlez les montants pré-remplis, comparez-les à vos propres relevés, et soyez rigoureux dans la déclaration des charges : seules celles réellement engagées pour l’activité sont déductibles au réel, justificatifs à l’appui.

Voici les écueils les plus fréquents, à repérer avant qu’ils ne deviennent problématiques :

• Mauvaise catégorisation du bien : résidence principale ou meublé de tourisme
• Omission de l’inscription au greffe
• Absence de déclaration en mairie lorsque la commune l’exige

Le respect des obligations locales, en particulier en zone tendue, conditionne la viabilité de votre activité et la régularité de votre fiscalité. Négliger ces démarches, c’est risquer une interruption brutale de son activité ou des rappels fiscaux douloureux.

Conseils pratiques pour optimiser votre imposition sans faux pas

Pour alléger la facture fiscale sur vos revenus de location saisonnière, chaque choix compte. Sélectionnez le régime adapté à votre activité : le micro-BIC suffit pour des recettes modérées, tandis que le régime réel offre de vraies marges de manœuvre côté déductions si vos charges sont conséquentes. Dès que le chiffre d’affaires annuel dépasse 20 000 euros, l’accompagnement par un expert-comptable devient un atout, notamment pour maîtriser l’amortissement du bien et le déficit reportable.

Pour organiser votre stratégie, voici les postes à examiner :

• Listez toutes les charges déductibles : intérêts d’emprunt, travaux, taxe foncière, frais de gestion, assurances spécifiques à la location meublée.
• Pensez à amortir mobilier et immobilier (uniquement au réel), afin d’étaler la charge fiscale sur plusieurs années.
• Pour une gestion patrimoniale avancée, étudiez la création d’une SARL de famille ou d’une SCI à l’impôt sur le revenu, pour structurer la location et préparer la transmission du patrimoine.

La CFE (cotisation foncière des entreprises) s’applique à la plupart des locations meublées, mais son montant varie selon les villes. Ne négligez pas le classement « meublé de tourisme » : il impacte directement l’abattement fiscal et ouvre la porte à certains avantages, notamment sous le micro-BIC. Enfin, surveillez l’évolution de votre statut : basculer en LMP change la donne sur l’IFI et la taxation des plus-values à la revente. Adapter sa stratégie au fil des lois, c’est assurer la pérennité de son investissement.

Rien n’est figé dans la pierre : la fiscalité bouge, les règles se resserrent, mais les propriétaires avisés savent composer avec la complexité. Naviguez entre obligations et opportunités, car la prochaine réforme pourrait déjà se profiler à l’horizon.