Le décret n°2013-392 du 10 mai 2013 reste le texte de référence pour identifier les communes classées en zone tendue. Avec 1 149 communes réparties sur 28 unités urbaines, le périmètre n’a pas bougé dans sa structure, mais les règles qui s’y appliquent ont sensiblement évolué entre 2025 et 2026. Nous détaillons ici les points techniques que les guides généralistes n’abordent pas.
Décret 2026-644 : reconduction du gel des loyers à la relocation jusqu’en juillet 2027
Le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026, publié au Journal officiel le 22 juillet, prolonge jusqu’au 31 juillet 2027 l’interdiction d’augmenter le loyer entre deux locataires en zone tendue. Tous les contrats de location conclus ou renouvelés entre le 1er août 2026 et le 31 juillet 2027 dans les communes soumises à la taxe sur les logements vacants sont concernés.
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Les dérogations classiques subsistent : travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer, loyer manifestement sous-évalué par rapport aux références du voisinage. En pratique, nous observons que la dérogation travaux reste la seule mobilisable de manière fiable, à condition de conserver les factures et de respecter le formalisme du bail.
Ce décret ne modifie pas les règles de fond. Il reconduit un dispositif annuel devenu quasi-permanent depuis 2012. Pour les gestionnaires, l’enjeu est de vérifier chaque année la date de reconduction, car un trou de quelques semaines entre deux décrets pourrait théoriquement libérer la fixation du loyer.
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Honoraires de mise en location 2026 : fin du gel et indexation sur l’IRL
Un arrêté de fin 2025 a mis fin au gel des honoraires de mise en location qui durait depuis 2014. Depuis le 1er janvier 2026, les plafonds d’honoraires sont indexés sur l’IRL et différenciés selon le niveau de tension de la commune.
Concrètement, les zones très tendues voient un plafond légèrement supérieur aux zones tendues standard, ce qui reflète la complexité accrue de la gestion locative dans ces secteurs. Pour les agences, cela signifie que le montant facturable au locataire n’est plus figé : il faut recalculer le plafond applicable à chaque nouveau mandat en fonction de l’indice publié.
Impact sur la rédaction du mandat
Le mandat de gestion locative doit désormais mentionner le plafond applicable au moment de la signature. Une erreur sur ce montant expose l’agence à un remboursement intégral de la différence au locataire, sans délai de prescription particulier au-delà du droit commun.
Encadrement des loyers renforcé : les communes concernées au-delà de Paris et Lyon
L’encadrement des loyers par arrêté préfectoral (dispositif dit « renforcé », avec loyer de référence, loyer de référence majoré et loyer de référence minoré) concerne désormais plusieurs agglomérations en plus des pionnières. Paris, Lyon, Lille, Montpellier, Bordeaux et plusieurs communes de la métropole parisienne appliquent ce mécanisme.
L’encadrement renforcé se superpose au gel à la relocation sans le remplacer. Un bailleur en zone d’encadrement renforcé doit donc respecter deux plafonds simultanément : celui du loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral, et celui du gel entre deux locataires imposé par le décret 2026-644.
- Le loyer de référence majoré varie par quartier, type de logement, nombre de pièces et époque de construction. Il est publié chaque année par l’observatoire local des loyers agréé.
- Le gel à la relocation interdit toute hausse par rapport au loyer du précédent locataire, sauf dérogation travaux ou sous-évaluation manifeste.
- En cas de conflit entre les deux plafonds, c’est le plus bas qui s’applique. Un loyer conforme au référence majoré mais supérieur à l’ancien loyer reste illégal si aucune dérogation n’est invoquée.
Complément de loyer : un levier sous surveillance
Le complément de loyer permet de dépasser le loyer de référence majoré pour des caractéristiques exceptionnelles (vue, terrasse, équipements rares). Nous recommandons de documenter précisément la justification dans le bail. Les commissions de conciliation contestent de plus en plus les compléments fondés sur des critères vagues comme « standing de l’immeuble ».
PTZ et aides à l’accession en zone tendue : ce qui change en 2026
Le prêt à taux zéro a été élargi en 2025-2026. Le PTZ est désormais accessible dans le neuf sur l’ensemble du territoire, y compris en zones tendues où il était historiquement limité aux logements collectifs. Les plafonds de ressources ont été relevés, et de nouvelles tranches de revenus sont éligibles.
En zone tendue, le PTZ finance jusqu’à une quotité significative du prix d’acquisition pour les ménages sous plafond. Les communes classées en zone A et A bis (qui recoupent largement la liste des zones tendues du décret 2013-392) bénéficient des plafonds d’opération les plus élevés.
Surtaxe sur les résidences secondaires
Les communes en zone tendue peuvent voter une majoration de taxe d’habitation sur les résidences secondaires. Le taux de cette surtaxe varie selon les délibérations communales. Pour un investisseur, la combinaison taxe sur les logements vacants et surtaxe résidence secondaire peut représenter un coût annuel non négligeable qui doit être intégré au calcul de rentabilité.
Vérifier le classement d’une commune en zone tendue : méthode fiable
Le simulateur officiel de Service-Public.fr reste la source de référence. Nous déconseillons de se fier aux listes compilées par des sites tiers sans recouper avec le décret d’origine ou ses mises à jour.
- Consulter le décret n°2013-392 et le décret n°2023-822 du 25 août 2023 qui a étendu le périmètre de la taxe sur les logements vacants à de nouvelles communes (sans modifier la liste zone tendue stricto sensu).
- Distinguer « commune en zone tendue » (décret 2013-392, préavis 1 mois, gel relocation) et « commune soumise à la TLV » (périmètre plus large depuis 2023).
- Pour l’encadrement renforcé des loyers, vérifier si un arrêté préfectoral spécifique existe pour la commune concernée, car toutes les communes en zone tendue ne sont pas en encadrement renforcé.
La confusion entre ces trois périmètres (zone tendue, TLV élargie, encadrement renforcé) est la première source d’erreur dans la rédaction des baux. Un bail rédigé en appliquant l’encadrement renforcé dans une commune qui n’y est pas soumise crée une clause sans base légale. À l’inverse, ignorer le gel à la relocation dans une commune en zone tendue expose le bailleur à une action en diminution de loyer du locataire, rétroactive sur les trop-perçus.
