15 000 euros. Ni plus, ni moins. Depuis bientôt quinze ans, ce chiffre trace la frontière du micro-foncier, résistant aux soubresauts de l’inflation comme aux promesses de revalorisation. Étrange stabilité pour un seuil fiscal que tant de bailleurs surveillent de près, chaque année, sans exception. Ce montant n’est pas négociable : il s’impose au foyer fiscal, tous biens confondus, sans distinction ni faveur pour celui qui partage une indivision ou multiplie les investissements. Les règles sont claires : on entre ou on sort du micro-foncier, sans entre-deux.
Pour certains, la tentation de profiter du micro-foncier se heurte à un mur invisible : dispositifs Pinel, Malraux, Denormandie… Impossible d’y prétendre, même avec des revenus locatifs en dessous de la limite. Pas d’exception non plus pour les amateurs de défiscalisation. L’administration fiscale applique toujours l’abattement de 50 % sur les loyers encaissés, rien de plus, rien de moins. La mécanique est implacable : simplicité, mais aucune négociation possible sur les contours du dispositif.
Le régime micro-foncier en 2025 : à qui s’adresse-t-il et quels biens sont concernés ?
Le régime micro foncier cible les propriétaires qui louent des logements nus, à usage d’habitation, en dehors de tout mécanisme de défiscalisation. Pour y accéder, l’ensemble des revenus fonciers bruts du foyer doit rester sous la barre des 15 000 euros annuels. Inutile de chercher à y intégrer la location meublée (qui relève du micro-BIC), les parts de SCI à l’IS ou les situations d’indivision complexe : ce régime s’adresse aux bailleurs classiques, rien de plus.
Qui peut bénéficier du micro-foncier ?
Voici les profils de propriétaires ou d’associés concernés :
- Ceux qui détiennent un ou plusieurs logements loués nus destinés à l’habitation
- Les investisseurs pratiquant la location nue classique, sans dispositif fiscal type Pinel ou Denormandie
- Les associés de SCI soumise à l’IR, dès lors qu’aucun régime particulier ne s’applique
Le type de bien détermine l’accès au micro-foncier. Seuls les logements nus à usage d’habitation ouvrent droit à ce régime. Les revenus issus de locaux professionnels, commerciaux, agricoles ou de parkings ne sont pas éligibles. Dès lors qu’un dispositif fiscal comme Pinel, Malraux, Denormandie ou Monuments historiques intervient, l’accès au micro-foncier est fermé, quel que soit le niveau des loyers perçus.
Un avantage non négligeable : la gestion administrative s’en trouve allégée. La déclaration se fait directement sur le formulaire 2042, sans avoir à détailler ni factures, ni charges. Pour beaucoup de bailleurs, c’est une façon de simplifier la fiscalité sur leurs revenus fonciers sans se lancer dans la comptabilité minutieuse du régime réel. Le micro-foncier séduit par cet équilibre entre simplicité et fiscalité allégée, un compromis que recherchent nombre de propriétaires soucieux de limiter les démarches.
Quel est le plafond de revenus pour bénéficier du micro-foncier et de l’abattement de 50 % ?
Le seuil reste fermement fixé à 15 000 euros de revenus locatifs bruts (avant charges), pour l’ensemble du foyer. Peu importe le nombre de biens, d’indivisaires ou de locataires : la limite ne se discute pas. Dépasser ce plafond, même d’un euro, et l’on bascule d’office dans le régime réel. Ce montant maximal pour le micro-foncier s’applique chaque année civile, sans prorata, sans exception.
La force du dispositif, c’est son abattement automatique : 50 % des loyers perçus sont considérés comme couvrant les charges. Nul besoin de justificatif, pas de factures à rassembler : la simplicité l’emporte, tant que le plafond annuel n’est pas franchi.
D’année en année, la loi de finances maintient ce seuil de 15 000 euros comme pierre angulaire du dispositif. L’administration fiscale y veille : le revenu brut déclaré doit rester dans les clous. Au moindre dépassement, le régime réel s’impose et il faudra détailler chaque dépense, chaque charge, sur le formulaire 2044.
Ce plafond s’apprécie toujours sur l’année civile, sans s’ajuster en cas de vente ou d’acquisition en cours d’année. Pas de changement attendu pour 2025 : la règle est la même que l’année précédente, sans surprise pour les bailleurs ni pour les investisseurs locatifs.
Calcul et déclaration des revenus fonciers : comment ça se passe concrètement en 2025 ?
En 2025, la déclaration sous le régime micro-foncier reste d’une grande simplicité. On réunit le montant total des revenus locatifs bruts encaissés sur l’année civile, en n’incluant que les loyers issus de locations nues hors dispositifs fiscaux particuliers.
La démarche s’effectue sur le formulaire 2042, dans la rubrique dédiée aux revenus fonciers. Il suffit d’indiquer la somme totale des loyers bruts, sans déduire ni charges, ni intérêts d’emprunt, ni taxe foncière. L’administration applique d’office l’abattement de 50 %. Le revenu imposable est automatiquement calculé et ajouté à vos autres ressources pour établir votre impôt sur le revenu.
Deux situations sont à retenir selon le montant déclaré :
- Si les revenus bruts sont inférieurs ou égaux à 15 000 €, le micro-foncier s’applique automatiquement.
- Au-delà, impossible d’y prétendre : il faut passer au régime réel et utiliser le formulaire 2044.
Le régime réel d’imposition permet alors de déduire l’ensemble des dépenses effectivement supportées (travaux, intérêts, charges de copropriété, assurances…). Cette voie demande toutefois une gestion plus rigoureuse et une organisation sans faille. Opter pour le régime réel peut s’avérer judicieux si vous prévoyez un déficit foncier.
Un point à ne pas négliger : choisir le réel engage pour trois ans. Ce choix se fait lors de la déclaration, selon votre profil de charges, vos projets de travaux ou la stratégie adoptée pour votre patrimoine locatif.
Micro-foncier ou régime réel : comment choisir la solution la plus adaptée à votre situation ?
Le micro foncier s’adresse aux propriétaires dont les revenus locatifs bruts restent sous la barre des 15 000 euros. Son principal atout : la simplicité administrative. L’abattement de 50 % s’applique systématiquement, sans justification à fournir. Ce régime concerne uniquement la location nue traditionnelle. Pour la location meublée, c’est vers le micro BIC ou le régime réel BIC qu’il faut se tourner.
Le micro-foncier se révèle intéressant quand les charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière, frais d’agence) ne dépassent pas la moitié des loyers. Dans ce cas, la fiscalité reste optimisée et les démarches réduites au minimum. Un propriétaire avec peu de frais a tout intérêt à faire ce choix.
Le régime réel devient inévitable dès que le seuil de 15 000 euros est franchi, ou sur option. Il permet de déduire toutes les charges réelles engagées dans l’année. C’est le terrain de jeu des investisseurs qui rénovent, engagent des travaux ou cherchent à créer un déficit foncier : celui-ci peut être imputé jusqu’à 10 700 euros sur le revenu global, un levier fiscal non négligeable dans certaines stratégies patrimoniales.
Quelques repères pour éclairer le choix :
- Micro-foncier : démarches simplifiées, abattement automatique, aucune charge à détailler.
- Régime réel : déductions sur facture, plus pertinent si les charges sont élevées ou en cas de travaux lourds.
Avant de trancher, prenez le temps d’analyser la composition de votre patrimoine immobilier, le type de location pratiqué, le volume de charges récurrentes et les éventuels projets de rénovation. Ce choix façonne la rentabilité et la trajectoire fiscale de votre investissement, aujourd’hui et pour les années à venir.
