Acheter un appartement à Rosas pour le mettre en location saisonnière rentable suppose de répondre à une question avant tout calcul de rendement : l’autorisation touristique attachée au bien est-elle réellement transférable, viable après 2028, et compatible avec les règles de la copropriété ?
Sur la Costa Brava, la réponse varie d’un immeuble à l’autre, parfois d’un étage à l’autre. Avec un prix moyen de 3 195 euros par m² en juin 2026 (soit environ 19 % au-dessus de la moyenne du Girona), Rosas reste accessible sur la Costa Brava, mais les marges d’erreur sur le volet réglementaire sont coûteuses.
Autorisation touristique à Roses : ce que l’adresse change concrètement
Roses figure parmi les communes soumises au décret catalan 3/2023. Conséquence directe : la mairie ne permet actuellement pas de déposer de nouvelles déclarations d’ouverture pour un logement touristique. Autrement dit, acheter un appartement sans licence existante, c’est acheter sans revenus locatifs autorisés. La distinction entre un bien déjà autorisé et un bien « louable en théorie » est le premier filtre à appliquer.
Pour les logements déjà habilités, le régime transitoire court jusqu’en novembre 2028. D’ici là, chaque propriétaire doit obtenir la nouvelle licence urbanistique requise ou cesser l’activité. Une prolongation reste possible sous conditions, mais elle dépend de l’adaptation du plan d’urbanisme municipal – un document que peu d’acheteurs consultent avant de signer un compromis.
Ce calendrier a un impact direct sur la valorisation du bien. Un appartement dont la licence expire sans renouvellement possible perd son principal argument de revente auprès d’investisseurs.
La copropriété : un blocage que le numéro touristique ne suffit pas à lever
Un bien avec numéro touristique enregistré ne garantit pas que l’activité peut démarrer dans les conditions prévues. Les statuts de copropriété ou une décision d’assemblée générale peuvent interdire la location de courte durée, même si l’autorisation régionale existe par ailleurs. Vérifier les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales est une étape non négociable avant toute offre d’achat.
Depuis juillet 2025, un registre national des locations de courte durée est en vigueur. Ce numéro national coexiste avec le registre touristique catalan – les deux sont requis, et ils ne se substituent pas l’un à l’autre. Pour un acheteur, cela signifie deux lignes de conformité à vérifier, pas une seule.
Quartiers de Roses et rentabilité locative : les écarts de prix à connaître
Le marché de Roses présente des écarts de prix significatifs selon le secteur. Le quartier d’Els Grecs-Mas Oliva affiche le prix le plus bas, autour de 2 646 euros par m², tandis que Salatar, secteur le plus recherché, dépasse 4 250 euros par m². Santa Margarita, avec son accès direct aux plages et au canal, se positionne entre les deux et concentre une part importante des transactions impliquant une licence touristique active.
La rentabilité brute affichée varie selon le quartier, la distance à la plage et l’état du bien. Mais le rendement réel dépend autant de la solidité réglementaire que de l’emplacement. Un appartement bien situé à Santa Margarita avec une licence incertaine au-delà de 2028 est un actif moins sécurisé qu’un bien à Mas Oliva avec une autorisation urbanistique consolidée.
Les critères à peser pour comparer deux biens
- Statut de la licence touristique : vérifier si elle est transférable à l’acheteur, si elle est compatible avec le plan d’urbanisme actuel de Roses, et si la demande de renouvellement pour 2028 a été initiée.
- Position de la copropriété : consulter les statuts et les procès-verbaux pour s’assurer qu’aucune restriction sur la location de courte durée n’a été votée ou n’est en cours de discussion.
- Distance à la plage et dotation : terrasse, piscine commune, parking – ces éléments influencent directement le tarif à la nuit et le taux d’occupation hors juillet-août.
- Charges fixes annuelles : charges de copropriété, taxe foncière locale (IBI), assurance, frais de gestion locative. Ces postes réduisent mécaniquement le rendement net affiché.
Fiscalité et frais d’achat pour un investisseur non-résident en Espagne
L’achat d’un appartement à Rosas par un non-résident espagnol implique des frais d’acquisition qui s’ajoutent au prix de vente. En Catalogne, l’impôt sur les transmissions patrimoniales (ITP) s’applique sur les biens anciens. À ces frais s’ajoutent les honoraires de notaire, les frais d’enregistrement et, dans certains cas, les honoraires d’agence.
Sur le plan des revenus locatifs, les non-résidents de l’Union européenne sont imposés sur les revenus générés en Espagne. Le modèle 210 est la déclaration fiscale applicable. Un conseiller fiscal espagnol spécialisé en investissement non-résident est recommandé dès la phase de négociation, pas après la signature.
Ce que les plateformes ne voient pas
Les estimateurs de rendement en ligne ne tiennent pas compte des nuits bloquées pour usage personnel, des périodes creuses de septembre à juin, ni du risque de vacance réglementaire si la licence est suspendue. Sur Roses, la saison haute est concentrée sur dix à douze semaines. Le reste de l’année, la fréquentation dépend de la qualité de l’emplacement et de la gestion active des tarifs.
Ce que les acheteurs français vérifient rarement sur Rosas
Roses est à deux heures de Barcelone et à quelques kilomètres de la frontière française, ce qui en fait une destination naturelle pour les investisseurs français. Mais cette proximité crée un effet de confiance qui conduit parfois à sous-estimer les spécificités du droit catalan. Le Decreto 75/2020 régional, les exigences urbanistiques du décret 3/2023 et les décisions propres à chaque copropriété forment un ensemble de contraintes qui ne se lisent pas dans une annonce de vente.
- Demander systématiquement la copie de la licence touristique existante, avec son numéro d’enregistrement catalan et la date d’obtention.
- Vérifier auprès de la mairie de Roses si le bien est compatible avec le zonage touristique du plan d’urbanisme municipal en vigueur.
- Faire relire le compromis de vente par un avocat spécialisé en droit immobilier espagnol, distinct de l’agence vendeuse.
L’achat d’un appartement à Rosas pour investir en location saisonnière reste une stratégie cohérente sur la Costa Brava, à condition de traiter le volet réglementaire avant le volet rendement. Un bien avec licence consolidée, copropriété favorable et emplacement à Santa Margarita ou Salatar représente un actif solide. Un bien acheté sur la seule base du prix au m² sans vérification de l’autorisation touristique expose à une perte de revenus dès la première saison.
